Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 ve 2026 tarihli kararlarına göre, ev sahipleri somut zarar veya borç olmaksızın depozitoyu alıkoyamaz. Olağan yıpranmalar kesinti sebebi sayılamazken, evin satışı durumunda devir kanıtlanamazsa eski malikin sorumluluğu sürer.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 ve 2026 yıllarında verdiği kararlar, depozito iadesinde kiracıların haklarını yeniden gündeme taşıdı. Ev sahiplerinin boya, badana ve tadilat gibi gerekçelerle güvence bedelini alıkoyabilmesi için somut bir zarar veya gerçek bir alacak bulunması gerekiyor.
Kararlara göre, kiracının kusurundan kaynaklanmayan olağan yıpranmalar için depozitodan kesinti yapılamıyor. Evin satılması durumunda ise depozitonun yeni malike devredildiğini kanıtlayamayan eski ev sahibinin iade sorumluluğu devam edebiliyor.
Depozito hangi durumlarda iade edilmeli?
Türk Borçlar Kanunu'na göre depozito, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini güvence altına almak amacıyla alınıyor.
Kiracının ödenmemiş kira borcu bulunmuyorsa,
Elektrik, su ve doğal gaz gibi borçları yoksa,
Taşınmazda kusurlu kullanımdan kaynaklanan bir hasar oluşmamışsa,
Anahtarlar teslim edilmiş ve kira ilişkisi sona ermişse,
depozitonun iade edilmesi gerekiyor.
Ev sahibinin herhangi bir gerekçe göstermeden güvence bedelini elinde tutması hukuken kabul edilmiyor.
Yargıtay'dan depozito iadesine ilişkin emsal karar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23 Eylül 2025 tarihli ve 2024/3882 Esas, 2025/4233 Karar sayılı kararında depozito kesintisinin şartlarını değerlendirdi.
Karara göre:
Ev sahibinin kiracıdan kaynaklanan gerçek bir alacağı bulunmalı.
İleri sürülen zarar veya borç somut delillerle ortaya konulmalı.
Kesinti, kiracının hukuken sorumlu olduğu miktarla sınırlı olmalı.
Sadece genel hasar iddiaları depozitoyu alıkoymak için yeterli sayılmamalı.
Boya ve badana masrafları depozitodan kesilebilir mi?
Kiracıların en sık karşılaştığı sorunlardan biri, evden çıkarken boya ve badana masraflarının depozitodan düşülmek istenmesi.
Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesine göre kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun kullanmasından kaynaklanan olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamıyor.
Depozitodan kesinti yapılabilecek durumlar:
Kırılan kapı veya hasar gören dolaplar,
Kusurlu kullanımdan kaynaklanan duvar hasarları,
Olağan kullanımı aşan taşınmaz zararları,
Kiracıya ait olduğu kanıtlanan ödenmemiş borçlar.
Kesinti yapılamayacak durumlar:
Zamanla eskiyen duvar boyası,
Normal kullanımdan kaynaklanan zemin yıpranmaları,
Eşyaların olağan kullanım sonucu eskimesi,
Kiracının kusurundan kaynaklanmayan tadilat ihtiyaçları.
Ev sahibi hasar var diyerek depozitoyu vermiyorsa ne yapılmalı?
Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesi, ev sahibine taşınmazı teslim alırken gerekli incelemeyi yapma ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri gecikmeden yazılı olarak bildirme yükümlülüğü getiriyor.
Kiracıların hak kaybı yaşamaması için şu adımları uygulaması öneriliyor:
Ev boşaltılmadan önce odaların fotoğraf ve videolarını çekin.
Elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarını kayıt altına alın.
Anahtar teslimini yazılı tutanakla gerçekleştirin.
Depozito ödemesine ilişkin banka dekontunu saklayın.
Ev sahibiyle yapılan yazışmaları muhafaza edin.
İleri sürülen hasarların ve masrafların belgelenmesini isteyin.
Depozitoyu almak için üç ay beklemek gerekiyor mu?
Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre para olarak verilen güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankada vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor.
Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse,
Kiracının talebi üzerine banka güvence bedelini iade etmekle yükümlü oluyor.
Ancak depozitonun doğrudan ev sahibine elden veya havaleyle verildiği durumlarda bu üç aylık banka mekanizması doğrudan uygulanmıyor.
Yani depozitosunu alamayan her kiracının üç ay beklemesi gerektiğine ilişkin genel bir kural bulunmuyor.
Ev satılırsa depozitoyu eski ev sahibi mi, yeni ev sahibi mi ödeyecek?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kararı bu konuda dikkat çekti.
Karara konu olayda kiracı, evi kiralarken önceki malike 300 dolar depozito ödedi. Taşınmazın satılmasına rağmen güvence bedeli kiracıya iade edilmedi.
Yargıtay'ın değerlendirmesine göre:
Taşınmazın satılması, eski malikin depozito sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmıyor.
Depozitonun yeni malike devredildiği ispatlanmalı.
Devir kanıtlanamazsa eski malikin iade yükümlülüğü devam edebiliyor.
Kararın kanun yararına bozma niteliğinde olduğu ve somut davanın tarafları arasındaki sonucu değiştirmediği de belirtiliyor.
Depozitosunu alamayan kiracı hangi yollara başvurabilir?
Depozitosunu geri alamayan kiracılar şu yolları izleyebilir:
Ev sahibine yazılı iade talebi gönderilebilir.
Kira sözleşmesi, banka dekontu ve anahtar teslim tutanağı gibi belgeler hazırlanabilir.
Ödeme yapılmaması halinde icra takibi veya alacak davası gündeme gelebilir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava öncesinde kural olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Depozitonun hangi para birimiyle ödendiği, sözleşme hükümleri, teslim tarihi ve varsa mahsup edilecek borçlar da değerlendirmede önem taşıyor.
Ev sahibi depozitonun tamamını kesebilir mi?
Ev sahibinin depozitonun tamamını alıkoyabilmesi için kiracının sorumlu olduğu, gerçek ve hukuken talep edilebilir bir borç veya zarar bulunması gerekiyor.
Ödenmemiş kiralar, kiracıya ait faturalar ve kusurlu kullanımdan doğan gerçek zararlar mahsup edilebiliyor. Ancak somut bir gerekçe ve hesaplama olmadan depozitonun tamamının kesilmesi hukuken kabul edilmiyor.
Yargıtay'ın kararları, depozitonun ev sahibinin dilediği gibi kullanabileceği bir para olmadığını bir kez daha ortaya koyuyor.